«verka inn på avtala» - hva betyr det?

Solver informerer

Eksemplene på mangelfulle eller uriktige opplysninger er som boliger selv, de er mange og varierte. Det kan være at selger ved en forglemmelse ikke har opplyst om en defekt baderomstermostat eller har gitt en uriktig opplysning om at det befinner seg varmekabler i gulvet.

Innebærer dette automatisk at det foreligger en mangel ved boligen? Det korte svaret er nei. Loven stiller også et krav om at opplysningen har «verka inn på avtala».

Det er her ikke noe krav til såkalt vesentlighet. Det er tilstrekkelig med innvirkning på avtalen. Med «avtala» menes her kjøpekontrakten inngått mellom selger og kjøper.

Når foreligger det innvirkning på avtalen? – Et utgangspunkt

Det er ikke innlysende hva det betyr at den manglende eller uriktige opplysningen har innvirket på avtalen. Ordlyden «verka inn på avtala» gir liten veiledning for forståelsen. Dette er også noe av årsaken til at det kan være vanskelig å vurdere om den manglende eller uriktige opplysningen innebærer en mangel ved eiendommen.

Selger og kjøper vil som oftest ha ulik oppfatning av om opplysningen er egnet til å virke inn eller ikke. Særlig etter at feilen er avdekket blir dette tydelig.

Etter gjeldende rett er det avgjørende i utgangspunktet hvorvidt opplysningen generelt sett er egnet til å virke kjøpsmotiverende. Vurderingen er objektiv og er ikke knyttet til den bestemte kjøper, men derimot hvilke opplysninger som kjøpere flest finner kjøpsmotiverende.

Hvis opplysningen er kjøpsmotiverende for kjøpere flest antas det at opplysningen har virket inn på avtalen og opplysningssvikten innebærer en mangel ved boligen. Uttrykket «kjøpsmotiverende» gjelder også når kjøpsmotivasjonen påvirkes negativt.

Ulike eksempler

Ovennevnte utgangspunkt ble lagt til grunn i den såkalte Arealsviktdommen, hvor boligens areal var 102 kvm istedenfor 112 kvm slik det var blitt opplyst om ved salget.

Høyesterett mente at arealangivelsen er en opplysning som kjøpere flest finner kjøpsmotiverende og den uriktige opplysningen ble antatt å ha innvirket på avtalen. Resultatet ble et prisavslag på 50.000 kroner.

Andre opplysninger som kan anses som noe som kan påvirke kjøpere flest er manglende opplysning om ufaglært arbeid på det elektriske anlegget og planlagte byggearbeider på nabotomta, samt uriktig opplysning om båtplass på fritidseiendom.

Et eksempel fra rettspraksis hvor det det ble lagt til grunn at den uriktige opplysningen hadde innvirket på avtalen gjaldt uriktig opplysning om utleiemulighet. Boligen ble markedsført med to hybler som «genererer gode inntekter». Etter kjøpet oppdager imidlertid kjøperne at hyblene ikke var godkjent for beboelse. Retten fant at muligheten for utleie i alminnelighet vil påvirke kjøpesummen og at opplysningen hadde virket inn på avtalen. Kjøper fikk 650.000 kroner i erstatning.

På den andre siden har man opplysninger om forhold som ikke kan anses å være generelt sett egnet til å virke kjøpsmotiverende og derfor ikke har «verka inn på avtala».

Dette kan eksempelvis være skjeve kjøkkenskap, manglende gulvlist eller løs boddør. Heller ikke manglende opplysning om borrebilleangrep har i rettspraksis vært ansett å ha innvirket på avtalen, når kjellerstuen hadde opplysninger om omfattende fuktproblemer hvor det uansett måtte påregnes totaloppgradering.

Fra rettspraksis har man også eksempler på at en uriktig opplysning om boligens fyringsanlegg ikke ble ansett å ha innvirket på avtalen fordi kjøper var så interessert i boligen at han allerede før visning la inn bud på 150.000 kroner over prisantydning. Mens i en sak hos Klagekontoret for Eierskifte ble det nylig lagt til grunn at en feilopplysning om at solen gikk ned «ca.1930» ikke ble ansett å ha innvirket på avtalen. Årsaken? For de fleste kjøpere vil det ikke være avgjørende for avtalen eller dens innhold at solen går ned 18.30 istedenfor 19.30.

Eksemplene viser at det er stor variasjonen i hva slags opplysninger som har blitt tilbakeholdt eller har vært uriktige ved salget og hvorvidt disse har innvirket på avtalen. Derfor vil det ofte være en kronglete øvelse å vurdere om den manglende eller uriktige opplysningen er egnet til å virke kjøpsmotiverende for kjøpere flest.

Momenter av betydning

Typiske momenter som vil være av betydning for vurderingen er feilens karakter, om boligen kan brukes som forutsatt, utbedringskostnadens størrelse og om det i det hele tatt er behov for utbedring. Det vil også være av betydning hva slags andre opplysninger som er blitt gitt om eiendommen, eksempelvis om oppgraderinger/renoveringer uansett måtte påregnes.

Det er også relevant om kjøper har betalt over prisantydning eller om boligen har særegne kvaliteter slik som egen strandlinje, sentral beliggenhet eller gode turmuligheter som var avgjørende for kjøper. Har kjøper ønsket en strandbolig har formodentlig ikke en uriktig opplysning om låsemuligheten til en utebod innvirket på kjøpet.